깡통전세 미리 확인하세요!

소중한 내 돈!깡통전세  체크리스트와 감별기로 미리 확인하세요!

부동산 가격하락으로인해 깡통전세로 전세금을 날리는 분들이 많습니다.

깡통전세가 급격하게 늘어나면서 세입자의 보증금을 보호하기 위해 보험을 들기도 하지만 뜻하지 않게 전세금을 날리게 되는 상황에 몰리는 분들도 있는데요.

오늘은 요즘 같은 시기 전세집을 구하시는 분들이라면  꼭 알아야 할 깡통전세 피하는 방법과 이를 도와주는 깡통전세 감별기에 대해 알려드리겠습니다.

깡통전세 뜻

깡통전세는 내가 임대하고자 하는 주택가격이 매매가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다.

주로 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 80% 이상의 경우 등이 해당이 됩니다.

깡통전세 = 매매가 < 전세 보증금 + 집주인의 주택담보대출 금액 합

• 전세가율 100% 이상 단지 : 전국 9.3%(5,996단지)
• 전세가율   80% 이상 단지 : 전국 38%(24,515단지)

깡통전세는 집 값이 크게 하락하거나, 집주인이 담보대출 채무를 해결하지 못하면 세입자의 전세보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다.

그러므로 전세집을 알아보고 계신다면 집 전세 가격이 매매가 보다 높은 경우 특히 주의해야 합니다.

깡통전세 피하는 법

깡통전세 사고는 주로 아파트보다 도시형 생활주택, 나홀로 아파트, 빌라, 연립, 다세대주택 등에서 많이 일어납니다.

그 이유는 아파트 같이 일정한 시세가 정해져 있는 것이 아니기 때문입니다.

더 큰 문제는 이러한 피해가 주로 부동산 거래 경험이 적은 신혼부부 또는 이제 사회생활을 막 시작한 20~30년대 사회초년생들에게 일어납니다.

기본적으로 전세 사기를 예방하기 위해서는 임대건물의 건축물대장, 등기부등본 등 꼭 확인해야 하는 서류들이 있습니다.

계약전 꼭 해야 하는 체크리스트

아래의 모든 체크리스트는 반드시 계약전에 확인해야 합니다.

공인중개사 사무소 정상등록 확인

계약을 진행하는 공인중개사 사무소가 정상적으로 신고한 공인중개사무소인지 반드시 확인해야 합니다

‘국가공간정보포털‘ 또는 ‘지자체 부동산포털’에서 부동산중개업 확인이 가능합니다.

인터넷 확인이 불가하다면 해당 시군구 부동산관련 부서에 전화하여 확인할 수 있습니다.

등기부등본, 건축물대장을 열람

많은 분들이 알고 계시는 부분으로 계약 전에 ‘인터넷등기소‘에서 등기부등본을 열람해서 확인해야 합니다. 건출물대장은  정부24 인증서 등록하기 에서 확인이 가능합니다.

등기부등본 확인사항

• 담보대출(근저당권)
• 이중계약 (전세권, 임차권) 확인
• 임대인 인적사항
• 대출이자를 연체, 세금을 체납,가압류, 가처분 여부 확인

건축물대장 확인사항

• 건축물대장에서 위반건축물 표기 여부
• 등기부등본의 면적과 동일한지 여부

매매가와 전세가격 확인.

‘국토교통부 실거래가 공개시스템‘을 활용해 실제 거래된 금액 등을 보고 전세금이 적정한 수준인지 전세가율을 검토해야 합니다.

이때 주변시세를 미리 확인하고 임대인과 부동산에서 말하는 가격은 참고만 하면 됩니다.

전세보증금반환보증 적극 활용

깡통전세를 피하기 위해 많은 분들이 전세보증금반환보증을 들고 있습니다.

전세보증보험은 전세가 끝났을 때 전세금의 반환을 책임져 주는 보험으로 주택도시보증공사, SGI서울보증 에서 가입할 수 있습니다.

임차인 부담으로 보험을 들어야 하지만 선순위채권이 없는 경우, 7억을 한도로 보증금 전액을 보호받을 수 있기 때문에 들어 놓는 것이 좋습니다.

비용은 보증금액의 0.154% 이내입니다.

유의사항 및 특약 문구 계약서 명시

계약 당사자가 등기부등본상 소유자와 동일한지 신분증을 반드시 확인해야 하며 대리인이라면 위임장 꼼꼼하게 확인합니다.

그런데 임대를 하려는 곳이 근저당권, 신탁 등의 말소 조건으로 계약하는 경우에는 특약을 넣어야 보호받을 수 있습니다.

특약문구 예시

• 잔금 지급일까지 담보대출금을 상환하여 근저당권을 말소하기로 하며, 잔금일 이후 3개월간 근저당권 및 제한물권을 설정하지 아니한다
• 상기 사항 위반 시 계약은 무효이며, 계약금 전액을 반환한다.

잔금일전 확인사항

잔금일에는 계약 후 등기부등본상 변동내역이 있는지, 계약시 특약사항이 이행되었는지 꼭 확인을 하여야 합니다.

확인 후 변경 사항이 없는 것을 확인하고 잔금을 치뤄야 합니다. 잔금을 치룬 뒤에는 가급적 당일 전입신고 및 확정일자를 신청해야 합니다.

깡통전세 감별기 활용

깡통전세를 쉽게 구분할 수 있는 사이트를 소개합니다.

전국 ‘깡통전세 감별기‘는 전국의 모든 아파트와 다세대 주택(단독,다가구 주택, 오피스텔 제외)의 평균매매, 전세가와 최근 매매건수, 전용면적을 확인할 수 있습니다.

이 사이트로 미리 깡통전세 여부를 확인하시고 피하시기 바랍니다.